Due Diligence a inwestycje zrównoważone

Ocena stanu środowiska, „kondycji” (czyt. stanu jakości) jego poszczególnych składników: gruntu, wód, przyrody, uwarunkowań rolnych czy leśnych (odrolnienie terenu, wyłączenie z produkcji leśnej) itp., jest niezbędnym elementem w procesie transakcji, a następnie podczas projektowania. Dzięki sumiennie wykonanemu audytowi środowiskowemu Due Diligence nabywca może uniknąć lub zminimalizować potencjalne ryzyka i zaplanować stosowne działania. Żeby koszty środowiskowe nie przyprawiły nas o ból głowy lub wręcz nie przekreśliły inwestycji, należy ograniczyć zużycie zasobów środowiska, zweryfikować możliwości wykorzystania potencjału danego terenu. Jednak, nie wszystko złoto co się świeci. Grunt na pierwszy rzut oka atrakcyjny, a po dokładnym zbadaniu może okazać się „bombą z opóźnionym zapłonem”. 

Na etapie projektowym, studia dodatkowe na potrzeby certyfikacji BREEAM czy LEED mogą przyczynić się do zaproponowania rozwiązań mających na celu ograniczenie zużycia zasobów (energia, woda itp.). Wdrażanie zrównoważonych rozwiązań projektowych (np. zamiast odprowadzania do kanalizacji – wykorzystanie wody szarej czy wykorzystanie lub rozsączanie wód opadowych, ocena efektywności energetycznej budynku, zastosowanie fotowoltaiki, czy wykorzystanie pomp ciepła i rekuperacji) może wiązać się z koniecznością poniesienia przez inwestora dodatkowych nakładów finansowych. Ale z drugiej strony, nakłady poniesione na etapie budowy, mogą w znacznym stopniu przyczynić się oszczędności w trakcie eksploatacji obiektu. I to jest mierzalny cel, który przyczyni się zarówno do oszczędności finansowych, jak i oszczędności zasobów środowiskowych. 

FAZA 1     

Audyt środowiskowy ma na celu identyfikację zagrożeń środowiskowych. Te same w sobie mogą skutkować poniesieniem odpowiedzialności prawnej przez inwestora. To poważne konsekwencje, która mogą okazać się bardzo kosztowne. Na etapie audytu należy przede wszystkim ocenić ryzyko wystąpienia zanieczyszczenia środowiska gruntowo-wodnego, ale również określić ewentualne zobowiązania związane z planowanym zagospodarowaniem terenu. Te wszystkie aspekty mają znaczący wpływ na realizację inwestycji. Spośród najbardziej istotnych zagrożeń należy wymienić: 

ZANIECZYSZCZENIE POWIERZCHNI TERENU  

To najbardziej istotne zagrożenie, które wpływa na decyzję o zasadności dokonania transakcji. Problem zanieczyszczonych terenów może dotyczyć każdego typu nieruchomości (terenów przemysłowych, logistycznych, mieszkaniowych czy nieużytkowanych lub użytkowanych np. rolniczo). Koszt remediacji zanieczyszczonego terenu, w zależności od wielkości i zasięgu zanieczyszczenia, może wynosić setki tysięcy czy nawet miliony złotych. Takie niedoszacowanie problemu może skutecznie uniemożliwić realizację inwestycji. Warto więc zidentyfikować możliwe zagrożenia zanim dokona się zakupu nieruchomości.             

Mając na uwadze zrównoważony rozwój należy kierować inwestycje w stronę rewitalizacji terenów zdegradowanych. Koszty remediacji stanowią bardzo duże ryzyko inwestycyjne i muszą być dobrze skalkulowane. Zanieczyszczenie terenu przekłada się również na ryzyko dla zdrowia ludzi. Dlatego, przy projektowaniu działań remediacyjnych wykonuje się szczegółową analizę ryzyka – tzw. ocenę ryzyka wystąpienia zagrożenia dla zdrowia ludzi i stanu środowiska. Tylko takie podejście uwzględnia zrównoważony rozwój – remediacja metodą ex-situ (czyli wymiana zanieczyszczonego gruntu) jest najbardziej efektywna czasowo, ale generuje dodatkowe koszty środowiskowe np. spalanie paliw przy transporcie, wykorzystanie czystego kruszywa (czyli wykorzystanie zasobów naturalnych) itp. W zależności od rodzaju inwestycji, dostępne są inne metody remediacji - metody in-situ (czyli oczyszczanie gruntu w miejscu jego występowania). Metody te zazwyczaj nie są efektywniejsze czasowo, ale z pewnością spełniają założenia zrównoważonego podejścia. 

W celu rzeczowej oceny możliwości wystąpienia zanieczyszczenia środowiska gruntowo-wodnego należy dokładnie przeanalizować historię danego terenu i jego otoczenia, infrastrukturę (istniejącą lub historyczną), możliwość występowania substancji niebezpiecznych, w tym m.in. azbestu czy PCB, oraz uwarunkowania środowiskowe takie jak: budowa geologiczna i warunki hydrogeologiczne, stan jednolitych części wód podziemnych i powierzchniowych, główne zbiorniki wód podziemnych, występowanie ujęć wód podziemnych, itp. - w ramach wspomnianego wcześniej audytu środowiskowego fazy 1.  Wynikiem audytu fazy 1 mogą być zalecenia do wykonania rozpoznania stanu środowiska gruntowo-wodnego (badań fazy 2).

Wynikiem audytów fazy 1 mogą być zalecenia do wykonania rozpoznania stanu środowiska gruntowo-wodnego (badań fazy 2). Ocena warunków geologicznych i geotechnicznych na potrzeby posadowienia obiektów budowlanych w uzasadnionych przypadkach powinna zostać uzupełniona o badania chemizmu środowiska. Nie można jednak zapomnieć, że zrównoważone inwestycje powinny uwzględniać także inne uwarunkowania środowiskowe, takie jak: pokrycie szatą roślinną czy klasa bonitacyjna gleb.  

FAZA 2 - WARUNKI GRUNTOWO WODNE  

Celem audytu środowiskowego fazy 2 jest ocena warunków gruntowo-wodnych, identyfikacja obecności zanieczyszczeń i związanej z tym odpowiedzialności. Zanieczyszczenia powierzchni ziemi są regulowane przez dwie ustawy: prawo ochrony środowiska (dotyczy zanieczyszczeń historycznych) oraz tzw. ustawa szkodowa (dotyczy szkód w środowisku). W przypadku zanieczyszczeń historycznych, to znaczy takich które powstały przed 30 kwietnia 2007 r., zgodnie z obowiązującym prawem kupując grunt, jednocześnie kupujemy odpowiedzialność za jego stan, co oznacza, że stajemy się prawnie odpowiedzialni za istniejące na terenie zanieczyszczenie.               

Jeżeli na danym terenie prowadzono działalność mogącą spowodować szkodę w środowisku i jeśli ta szkoda (zanieczyszczenie terenu) powstała po 30 kwietnia 2007 r., istnieje możliwość dochodzenia swoich praw od danego podmiotu, który tę szkodę spowodował (bo odpowiedzialność za szkodę w środowisku ponosi podmiot, który ją spowodował). Jednakże, jest to proces zazwyczaj bardzo trudny do przeprowadzenia i udowodnienia.               

Badania oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi należy prowadzić zgodnie z wytycznymi rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 1 września 2016 r. w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi (Dz.U.2016.1395), zwanego potocznie rozporządzeniem glebowym.                

Do oceny stanu chemicznego wody podziemnej wykorzystywane są takie dokumenty jak prawo wodne (Dz.U.2018.2268 t.j.), prawo ochrony środowiska (Dz.U.2018.799 t.j.), ustawa o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie (Dz.U.2018.954 t.j.) oraz rozporządzenie Ministra Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej z dnia 11 października 2019 r. w sprawie kryteriów i sposobu oceny stanu jednolitych części wód podziemnych (Dz. U. 2019 poz. 2148). Ww. regulacje prawne uwzględniają ocenę ryzyka obejmującą ocenę: możliwości szkodliwego wpływu na organizmy wodne, możliwości wykorzystywania wód podziemnych do celów zaopatrzenia ludzi w wodę oraz kontakt hydrauliczny analizowanej warstwy wodonośnej z innymi wodami podziemnymi lub powierzchniowymi. 

Po wykonaniu badań w ramach audytu fazy 2, w przypadku wykrycia zanieczyszczeń należy odpowiednio zaplanować dalsze badania, które posłużą do określenia zasięgu występowania, a w dalszej kolejności do przeprowadzenia ewentualnej remediacji.  

OPŁATY ZA USUWANIE DRZEW  

W zależności od pokrycia terenu szatą roślinną ryzyko opłat środowiskowych z tytułu usuwania drzew może wahać się od kosztów „marginalnych”, względem wydatków związanych z realizacją całej inwestycji, do opłat sięgających nawet kilku milionów złotych. Częstą praktyką jest nie naliczanie tych opłat, gdyż zazwyczaj jest możliwość wykonania nasadzeń zastępczych. Koszt takich nasadzeń można oszacować dopiero na podstawie planu nasadzeń i planu gospodarki drzewostanem. Należy jednak pamiętać, że znaczenie mają nie tylko same koszty wycinki! Dobrze wykonana inwentaryzacja drzewostanu, a także ocena innych walorów przyrodniczych np. w raportach ekologa (zazwyczaj realizowanych na potrzeby certyfikacji BREEAM czy LEED) ułatwi projektowanie, np. przez dostosowanie lokalizacji obiektów do istniejących wartościowych zadrzewień, zadbanie o zachowanie różnorodności biologicznej itp. Inwestycje, na terenie których są zachowane istniejące, wieloletnie drzewostany mają znacznie lepszy odbiór społeczny: doceniane są szczególnie w budownictwie mieszkaniowym, ale także poprawiają dobre samopoczucie pracowników w miejscu pracy.      

ODROLNIENIE TERENU LUB WYŁĄCZENIE Z PRODUKCJI LEŚNEJ 

To dopiero może być kosztowny proces - rzędu nawet kilku milionów złotych. Osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazowo tzw. "należność". Do tego trzeba pamiętać o opłacie rocznej, której wysokość stanowi 10 proc. jednorazowej należności. Opłata roczna pobierana jest od inwestora za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne przez 10 do 20 lat.

Ważna jest klasa gruntu, na którym będzie zrealizowana inwestycja. Od tego zależy czy trzeba uzyskać decyzję, która zezwoli na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej. Wymagania w tym zakresie przedstawione są w art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.               

Z punktu widzenia zielonego budownictwa, wybór terenu pod inwestycję jest bardzo istotny. Nieoszczędna gospodarka gruntami, stanowi zużycie zasobów środowiskowych a to stanowi coraz większy problem, widoczny szczególnie w dużych miastach. Wprowadzone ustawowo kilka lat temu ograniczenia w lokalizacji inwestycji na terenach rolnych, stało się pierwszym krokiem w kierunku zrównoważonego wykorzystania tego zasobu – wolnej przestrzeni. Rewitalizacja stała się już nie tylko dobrą praktyką, ale w wielu miejscach koniecznością. 

Audyty środowiskowe funkcjonujących obiektów służą przede wszystkim ocenie zgodności z wymaganiami prawa. Wyniki takich audytów mogą również być wykorzystane na potrzeby zrównoważonego projektowania, np. określenie ryzyka występowania powodzi oraz analizy możliwości wystąpienia podtopień, czy ocena wystąpienia zagrożeń wystąpienia szkód górniczych.

Także studia dodatkowe na potrzeby certyfikacji BREEAM czy LEED mogą przyczynić się do zaproponowania rozwiązań mających na celu ograniczenie zużycia zasobów (energia, woda itp.). Wdrażanie zrównoważonych rozwiązań projektowych (np. wykorzystanie wody szarej czy wykorzystanie lub rozsączanie wód opadowych, ocena efektywności energetycznej budynku, zastosowanie fotowoltaiki) może być kosztowne. Ale z drugiej strony, nakłady poniesione na etapie budowy, mogą w znacznym stopniu przyczynić się oszczędności w trakcie eksploatacji obiektu. I to jest mierzalny cel, który przyczyni się zarówno do oszczędności finansowych, jak i oszczędności zasobów środowiskowych.   

WYSTĘPOWANIE POWODZI CZY PODTOPIEŃ, NIEZGODNOŚCI PLANOWANEJ INWESTYCJI Z ZAPISAMI MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO (MPZP), WYSTĄPIENIA SZKÓD GÓRNICZYCH ITP.

Wymienione powyżej ryzyka mogą wiązać się z koniecznością poniesienia przez inwestora dodatkowych nakładów finansowych lub wdrożenia działań zapobiegawczych. Z drugiej strony, nakłady poniesione na etapie budowy, mogą przyczynić się do oszczędności w trakcie eksploatacji obiektu. 

Powodzie czy podtopienia mogą prowadzić do katastrofy budowlanej. W Polsce dostępny jest hydroportal publikujący mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego (na stronach Informatycznego Systemu Osłony Kraju), który określa dla poszczególnych obszarów ryzyko powodziowe o prawdopodobieństwie występowania powodzi od mniejszego niż 0,2% (występowanie powodzi raz na 500 lat) do ponad 10% (powódź raz na 10 lat). Nawet w przypadku braku występowania ryzyka powodzi należy przeanalizować inwestowany teren oraz późniejsze jego zagospodarowanie (w czasie eksploatacji obiektu) w celu uniknięcia ewentualnych podtopień i zalań, np. z powodu deszczy nawalnych czy lokalnych podtopień. 

Zielone budownictwo umożliwia wykonanie analiz, dzięki którym można wdrożyć w projekcie działania zmniejszające ryzyko wystąpienia podtopień podczas deszczy nawalnych. Obecnie szybko rozwija się również trend zrównoważonego projektowania w zakresie oszczędzania wody poprzez wykorzystanie wody szarej. Stosuje się różne techniki wykorzystania wód opadowych. Coraz większą popularnością cieszą się też projekty, w których woda deszczowa jest odprowadzana do gruntu zamiast do kanalizacji. Dostępnych jest wiele, różnorodnych technik SUD, które architekci mogą wykorzystać do zaprojektowania bardzo oryginalnej przestrzeni. 

Niezgodność planowanej inwestycji z zapisami MPZP może skutkować brakiem możliwości uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, a w dalszej kolejności brakiem możliwości uzyskania pozwolenia na budowę. Z kolei ryzyko wystąpienia szkód górniczych może wiązać się z koniecznością dostosowania projektu budowlanego obiektu do panujących warunków geologicznych.   

RYZYKO WYNIKAJĄCE Z BRAKU ZGODNOŚCI PROCESÓW REALIZOWANYCH W ZAKŁADZIE/OBIEKCIE Z POSIADANYMI DECYZJAMI/POZWOLENIAMI

Realizując rozszerzony audyt środowiskowy obejmujący szczegółową analizę zgodności z wymaganiami prawa, można uniknąć ryzyka związanego z posiadaniem decyzji nieadekwatnych do realizowanych procesów w zakładzie produkcyjnym czy innym obiekcie. Analiza taka może dotyczyć sprawdzenia, czy np. zakład nie przekracza ilości wytwarzanych odpadów względem posiadanego pozwolenia, czy składane są stosowne sprawozdania do urzędów itp. Analiza zgodności z prawem pomoże ograniczyć ryzyko finansowe (konieczność uzyskania nowych pozwoleń lub zmiany istniejących; grzywny w razie kontroli WIOŚ), ale przede wszystkim ograniczy ryzyko „czasowo-finansowe”, gdyż czas potrzebny na uzyskanie nowych decyzji / pozwoleń jest bardzo długi (przykładowo czas uzyskania decyzji środowiskowej czy pozwolenia zintegrowanego może trwać nawet dwa lata) i niejednokrotnie brak decyzji/pozwoleń z zakresu ochrony środowiska powoduje wstrzymanie realizacji projektu lub konieczność ponoszenia podwyższonych opłat.  

DUE DILIGENCE JEST POTRZEBNY DLA INWESTYCJI ZRÓWNOWAŻONYCH

Podsumowując, analiza typu Due Diligence jest niezbędnym narzędziem przy podejmowaniu decyzji i zaplanowaniu inwestycji, a audyty środowiskowe w ramach procesu Due Diligence już stały się powszechnie stosowaną praktyką przy transakcjach. Natomiast, wykorzystanie pozyskanych w tym procesie informacji na potrzeby zrównoważonego projektowania staje się coraz bardziej doceniane.