Bulevardi 7 on arvokiinteistö Helsingin ydinkeskustassa. Vuonna 2022 rakennus avautui uusille vuokralaisille täysin modernisoituna toimistorakennuksena. Vastasimme osittain suojellun arvokohteen kuntotutkimuksista ja peruskorjauksen rakennesuunnittelusta.
Bulevardi 7 on Helsingin ydinkeskustassa sijaitseva arvokiinteistö, joka on toiminut usean vuoden ajan muun muassa Varman pääkonttorina ja Euroopan kemikaaliviraston tiloina. Alunperin rakennuksen on suunnitellut arkkitehti Oiva Kallio ja se valmistui vuonna 1939 asuin- ja liikerakennukseksi. Suurempia muutostöitä rakennuksessa toteutettiin 1960-luvulla sekä 1990-luvun lopussa.
Kesällä 2022 valmistuneessa hankkeessa arvokiinteistö peruskorjattiin kauttaaltaan. Hankkeen arkkitehtina toimi Arkkitehtitoimisto Avarc. Vanhaa kunnioittaen uudistettu rakennus tarjoaa nyt noin 8000 m2 toimitiloja yrityksille, jotka kaipaavat ainutlaatuisia puitteita: sijaintia Helsingin ydinkeskustassa sekä moderneja toimitiloja ripauksella ajatonta arkkitehtuuria.
Bulevardi 7:n peruskorjaus oli osa laajempaa Project Avenue -hanketta, joka käsitti Bulevardi 7:n lisäksi Annankatu 18:n kiinteistön peruskorjaukset ja käyttötarkoituksen muutokset.
- Aikaisemmin valtaosassa Project Avenuen tiloista oli käyttäjänä Euroopan kemikaalivirasto ECHA. Vain Bulevardi 7:n katusiivessä oli muita käyttäjiä. Kemikaaliviraston muuttaessa uusiin toimitiloihin oli valtavan suuri kokonaisuus saatava uuteen käyttöön ja siltä osin mittavan peruskorjaushankkeen käynnistäminen oli luontevaa. Bulevardi 7:n muuttamista hotelliksi pohdittiin, mutta projektin edetessä se päätettiin säilyttää toimistorakennuksena, jonka katutasossa ja pohjakerroksessa on ravintolatilat, kertoo Varman rakennuttajapäällikkö Jouko Räisänen.
Perusteelliset tutkimukset korjaussuunnittelun pohjana
WSP:n rooli hankkeessa alkoi jo ennen suunnittelun aloitusta keväällä 2019, kun asiantuntijamme toteuttivat Project Avenue -hankkeeseen liittyvien rakennusten vesikattojen kartoituksen Annankatu 18:n ja Bulevardi 7:n alueella. Samaan aikaan toteuttiin Bulevardi 7:n rakennuksen julkisivujen kuntotutkimus, joka laajeni asbesti- ja haitta-ainekartoituksen sekä sisäpuolisten rakenteiden terveellisyyteen liittyviin kuntotutkimuksiin.
- Tutkimuksissa välipohjatäytteissä todettiin rakenteiden terveellisyyteen liittyviä riskejä sekä asbestia ja muita haitta-aineita. Välipohjarakenteet päätettiin peruskorjata raskaimmalla menetelmällä ja poistaa kaikki täytteet ja haitta-aineet niistä siten, että vain kantavat palkit ja alalaatat jäävät, kertoo hankkeessa projektipäällikkönä toiminut Mika Matikka.
Ratkaisu osoittautui oikeaksi, sillä samalla pystyttiin korjaamaan mittava määrä piilossa olleita kantavien rakenteiden vaurioita, joita oli syntynyt eri aikakausina tehtyjen muutostöiden seurauksena.
Monipuolista ja vaativaa rakennesuunnittelua
Kaikki välipohjarakenteet avattiin ja tyhjennettiin orgaanisista täytteistä. Kuvassa katusiiven välipohjarakenne avattuna ja uutta toimistotilaa samalla alueella.
Lähtötietojen puutteet ja epätarkkuudet sekä rakentamisen tiivis aikataulu haastoivat kohteen rakennesuunnittelun. Useissa kohdissa suunnitelmat tarkentuivat vasta rakenneavauksien myötä. Epävarmuutta aiheutti alkuvaiheessa erityisesti vanhojen palkkirakenteiden sijainti sekä välipohjarakenteiden toteutustapa.
- Laajempiin rakenneavauksiin päästiin vasta kun käyttäjät muuttivat pois tiloista. Avauksista saadun tiedon avulla saatiin lähtötiedot tarkennettua ja suunnittelua vietyä eteenpäin. Välipohjien palkit sijoiteltiin tietomalliin huomioiden samalla, että niiden todelliset sijainnit ovat dokumentoitavissa keilauksella vasta purkutöiden jälkeen. Rakennesuunnittelun hektisimmät vaiheet ajoittuivatkin rakentamisvaiheeseen, Mika kertoo.
Haasteita aiheutti myös työmaan tiukka aikataulu sekä muiden suunnittelualojen tietojen täsmentyminen rakennusvaiheen aikana.
Kaikki rakenteet kantavasta palkistosta ylöspäin uusittiin huomioiden rakennussuojelun ja nykykäytön vaatimukset.
Rakennesuunnittelun onnistumisen kulmakivenä oli herkkyys lähteä toteamaan asioita paikan päälle, niiden tultua purkutöiden myötä näkyväksi. Tietomallin tai suunnitteluohjelman avulla ei tämän tyyppisiä haasteita pystytä ratkomaan.
Mika Matikka
Projektipäällikkö,
WSP
Rakenneteknisesti haastavimpia osa-alueita olivat A-hissikuilun jatkaminen kellariin saakka, C-portaan uuden hissikuilun rakentaminen koko rakennuksen läpi ja välipohjien laaja kokonaisuus epävarmuuksineen, vauriokorjauksineen sekä suurine muutoksineen ja vahvistuksineen.
- Suunnittelutehtävien vaativuusarviointiin pitäisi ottaa omaksi arviointikriteeriksi hankkeen vaativuusnäkökohdat kokonaisuutena. Siihen peilaten tämä hanke oli kirkkaasti poikkeuksellisen vaativa näin neljännesvuosisadan korjausrakentamiskokemukseni pohjalta, Mika toteaa.
Pihasiipeen rakennettiin uusi hissikuilu kellarista 6. kerrokseen, mikä edellytti vanhojen kuilun vuoksi katkeavien palkkien väliaikaistuentoja rakentamisen aikana.
Rakennuksen talotekniset järjestelmät uusittiin peruskorjauksen yhteydessä sisäilmastoluokituksen S2-tasolle. Suurimpia haasteita suunnittelussa aiheutti modernin LVIA-tekniikan sovittaminen vanhaan rakennukseen.
- Moderni talotekniikka vaatii tilaa. Erityisen suuria haasteita syntyi muun muassa putkiasennuksissa mataliin kellaritiloihin, joissa pääjakelureitillä jouduttiin asennuksia tekemään perinteisen kattoasennuksen sijaan seinäpinnoille, kertoo Rambollin projektipäällikkö Pekko Sinervo.
Hankkeen yhteydessä laajennettiin myös toista ilmanvaihdon kattokonehuonetta ja lisäksi kellareihin ja kerroksiin tehtiin hajautetusti useampia pienempiä ilmanvaihtokonehuoneita.
Matala kellarikerros vaati LVIA-suunnittelulta kekseliäisyyttä. Putkiasennuksissa hyödynnettiin myös seinäpintoja.
Yhteistyön ja ohjauksen merkitys haasteiden selättämisessä
Koko laajaa Project Avenue -hanketta johti alusta loppuun päätoteuttajana toiminut Haahtela. Rakentaminen toteutettiin tahtituotantona, joka käynnistettiin heti purkutöiden jälkeen. Nopea tuotantoaikataulu aiheutti aikataulupaineita erityisesti vaurioituneiden vanhojen välipohjapalkkien korjaussuunnitelmien tuottamiseen.
Hankkeessa otettiin heti työmaavaiheen alussa käyttöön viikottainen Last Planner -menettely sekä suunnittelun että toteutuksen hallintaan. Menettelyä tuettiin viikottaisilla suunnittelualakohtaisilla kokouskäytännöillä. Näiden detaljitason ohjauskokousten avulla pystyttiin suunnitteluratkaisuja muovaamaan työmaalla vallitsevaa tilannetta parhaiten palvelevaksi.
- Peruskorjaustuotannoissa lähtötietoihin tulee tyypillisesti runsaasti muutoksia. Näiden hallitsemiseksi perustettiin Teams-keskustelukanava päätoteuttajan työmaahenkilöstön ja rakennesuunnittelijan välille. Kanavalle tallennettiin muun muassa valokuvin täydennetyt suunnitelmatarpeet aihealueittain, jotka priorisoitiin sekä aikataulutettiin yhdessä. Menettelyllä vältettiin informaatiokatkot ja viiveet. Reaaliaikaisen tilannekuvan sekä lähtötietojen saamista helpotettiin teknologiaratkaisuilla. Hankkeessa käytettiin muun muassa laserkeilausta, kerroskohtaisia kiinteitä live-kameroita ja 360° videokuvausta, toteaa Haahtelan työpäällikkö Mika Paju.
Uusia vuokralaisia uusissa tiloissa
Yksi uudistetun rakennuksen ensimmäisistä vuokralaisista on ravintola Sekel. Tasokas ravintola sijaitsee rakennuksen kellaritiloissa.
Ravintolan alueelle tehtiin mittavia rakennusteknisiä töitä peruskorjauksen yhteydessä. Kellarin lattiapintaa jouduttiin laskemaan ja portaiden suuntaa kääntämään, jotta talotekniikka saatiin mahtumaan ja kulkuyhteys toimivaksi. Ravintolasalin pihakantena toimivan koteloholvin ontelotilat tyhjennettiin ja puhdistettiin orgaanisista täytteistä purkamalla alalaatat. Ravintolan oleskelu- ja baarialueen yläpuolinen välipohjarakenne puhdistettiin purkaen yläkautta.
Ravintolan uusien tilojen ja niiden käytön suunnittelun teki Sekelin ravintoloitsija Linda Stenman-Langhoff yhteistyössä hankkeen arkkitehdin kanssa. Tunnelmallisen ravintolan sisustus ja materiaalivalinnat ovat kokonaisuudessaan Lindan omaa käsialaa.
Ravintola Sekelin tilat uudistettiin täysin. Ensimmäisessä kuvassa käynnissä keittiön- ja salin rakennustyöt. Seuraavissa ravintolan valmis sali sekä viihtyisä oleskelualue.
