WSP a réalisé une étude qui compare divers emplacements pour la station et plusieurs scénarios de développement et mécanismes de récupération de la plus-value, ainsi que les options de financement possibles, pour appuyer la mise en place préférentielle d'une stratégie de développement en partenariat public-privé.
Notre analyse démontre qu'une combinaison adéquate de techniques de récupération de la plus-value — notamment la mise en place d'une taxe d'impact sur le développement, le financement par surcroît de taxes foncières et la création d'une taxe de répartition locale — constituerait une façon efficace de tirer profit des retombées futures du développement du secteur du Potomac Yard. Nous avons travaillé avec de nombreuses parties prenantes, dont le service d'urbanisme et le bureau de l'évaluation municipale de la Ville, l'Autorité des transports en commun de la région métropolitaine de Washington (Washington Metropolitan Area Transit Authority - WMATA), ainsi que des promoteurs et des propriétaires fonciers du secteur privé de la région environnante, afin de nous assurer que les hypothèses et les données utilisées dans l'analyse financière produiraient des estimations réalistes de l'utilisation des sols et des projets de développement. L’objectif était d’estimer le potentiel de génération de revenus pouvant contribuer au financement de la station.
L'étude compte les revenus, incluant les taxes et les frais, provenant des divers usages du sol : résidentiel, bureaux, commerces de détail et industrie de l'accueil. Nous avons aussi structuré notre modèle financier afin de produire des résultats pour quatre emplacements de station distincts, en incorporant des coûts et des scénarios de projet différents pour chacun.
Au fur et à mesure de l'avancement du projet et de la définition plus précise des plans, l'équipe procédait régulièrement à une révision des prévisions pour les adapter aux plans courants, en tenant compte aussi des changements dans les valeurs du marché. Nous avons de plus offert un soutien à la Ville, sur demande, pour certaines tâches spécifiques. Nous avons ainsi contribué à une demande de subvention au programme discrétionnaire Transportation Investment Generating Economic Recovery (TIGER), du gouvernement fédéral des États-Unis, et effectué une analyse en appui à une demande de prêt de 50 millions de dollars, auprès de la Virginia Transportation Infrastructure Bank (VTIB). Cette analyse a permis à la Ville et à la VTIB de comprendre l'impact global du prêt, à long terme, sur le service de la dette de la Ville. Notre équipe a livré ce qui suit:
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Analyse de récupération de la plus-value;
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Analyse financière;
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Aide à une demande de subvention;
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Aide à une demande de prêt auprès d'une banque de financement d'infrastructures de l'État.
Le bon mécanisme pour financer le projet
Notre étude a démontré que, grâce à un ensemble de mesures — formé aux deux tiers de taxes de special district, des recettes nettes des nouvelles taxes générées par le développement, et des contributions des promoteurs construisant dans un rayon d'un quart de mille de la station (400 m) — il est possible de financer la station de 240 millions de dollars uniquement à partir des revenus résultant des nouveaux aménagements du secteur environnant, sans impact sur l'assiette fiscale actuelle de la Ville.
Notre analyse de première qualité a servi de base de négociation pour l'établissement d'un protocole d'entente avec le propriétaire foncier. Il en a découlé une entente de contribution au projet de 50 millions de dollars de la part du promoteur. Depuis, la Ville a mis sur pied un fonds pour la station et y recueille des taxes spéciales en prévision de la construction. En outre, avec l'aide de WSP, la Ville a obtenu le prêt de 50 millions de dollars demandé à la VTIB en 2015.
